月度归档： 2022年9月

今年三月的一天，十三四个人呼啦冲进了郑州恒大都市广场，那是恒大河南公司总部。他们上来就将步梯和电梯全部堵住，另外有七八个人目的明确，迅速包围了公司资金部。
恒大员工被勒令交出手机，全部进入会议室等待。
办案人员搜查办公室的时候，还不忘找一位资金部女员工在旁监督。很快，他们便在恒大的办公室，翻出许多公章。有合作方的，还有总包单位的。
恒大手里这些章：都是假的。
按规定，房地产项目监管账户资金需要按照工程进度发放。确认工程进度，离不开项目施工方。为方便转移监管账户资金，私刻假公章过去是恒大的家常便饭，内部称为：资金盘活。
谁也没想到，有一天警方会动真格，从天而降搜查办公室。
河南恒大负责资金的主要领导战战兢兢。但出乎意料的是，当天被警方带走的，只有资金部门一位普通员工。还不到48小时，人就被放回来了：公章没收了。
这次特别行动，显然对河南籍企业家有了一些触动。三月下旬，恒大会议室里，一个红色横幅前，老板喊出了“大干三个月实现恒驰5量产”的口号。
三月之后又三月。到了九月中旬，同一个会议室同一个机位，横幅换成了：大干苦干拼命干，复工复产保交楼。公章事件后，恒大成了河南保交楼最卖力的房企。
我看过恒大河南公司内部一份文件，他们将河南37个需要保交楼的项目逐一梳理，每个项目都按实际情况设计了保交楼方案，和滚动开发等回款计划。每一版保交楼方案，他们都会反复和各地政府专班汇报沟通，不少项目方案当时就得到了认可。
后来郑州有传言说，警方开始大规模抓捕挪用监管账户资金的开发商了。兽爷的朋友子姨写了一篇“陪斩”的故事，告诉大家警方已经成立了专案组，且掌握了大量证据。
19月21日深夜，郑州宣布对5家开发商21位犯罪嫌疑人采取了刑事强制措施。经历过轰动全国的河南储户事件、集体断贷潮后，河南对烂尾地产商的耐心，终于熬干了。
被抓人的五家开发商中，有两家在郑州很有名。
一个是前面提到的啟福城项目。胆敢把烂尾楼卖给房管局、派出所、电视台等机关单位，老板卢一博早在今年四月就被抓了。
啟福城也是郑州复工最早的项目。上个月，烂尾五六年的啟福城开启后续工程建设施工招标。出这笔工程款的是：河南省财政厅子公司。
另一个项目，就是永威金桥西棠，号称“郑州最高学历烂尾楼”，据说业主有超过500位硕士和博士，很多都是大学老师。
2000多年前，伍子胥就用鞭尸行动告诉大家，惹谁都别惹你老师。他们认识的领导太多了。
西棠项目的股东是两家，金桥和永威。项目其实还有钱，但因为双方有纠纷，就一直磨蹭不复工。他们显然没看清形势。所以就在最近一周，金桥和永威的财务都被带走了。
所以这次抓人，不看你监管账户里有没有钱，而是态度决定一切。你看郑州融创，房子卖完了，钱也花完了，但现在人一点事也没有。
再比如停工一年多的锦艺金水湾。
在成为郑州市纾困基金救助的首批七个项目后，纾困基金入局，将一部分钱汇入指挥部账户。项目包括车位、储藏室和未开发土地在内的可售货值还有15.22亿。减去完成交付任务资金9.21亿，再减去5.63亿元前期负债：还能有点盈余。
在业主们的帮助下，金水湾将均价8万的车位按6万卖掉，加上郑州市地产集团收并购未开发土地，又凑了1.21亿。金水湾就这样开始复工了。这是郑州想让大家学习的榜样。
除了本地纾困基金之外，郑州还和国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款。然后一份落款9月13日的问题楼盘专项资金申请清单开始流传，里面足足有95个项目。
郑州放下面子借这点钱不容易。所以，申请国开行信贷资金也有严格的申请条件。它要求项目：资产负债平衡，无复杂官司；资金拨付渠道走政府平台公司，县区政府要承诺确保资金安全。
救护原则简单又残酷的：将烂尾楼盘分成三等，先轻后重，最后抬尸。
我看了一眼95个申请专项借款的项目清单，但凡入选的都是有存货或者有后续土地的。先期的50亿专项资金已经到郑州地产集团的账上了，听说郑地集团的人为了尽快把钱发下去，最近几天一直在加班：盖章。

2

领导们的要求，其实在9月7日就对着60多家房企说了，让他们砸锅卖铁保交付。这个代号“大干”的行动前面，还加了一个期限：30天。
郑州现在是中国烂尾项目最多的省会城市。有数据统计，现有106个问题楼盘，涉及居民超过60万。几乎每卖出3套，就有1套不能按时交付。
9月7号那天，这个城市立下了军令状。为避免开发商表演式复工，他们祭出一个杀器：
不配合的房企核查偷漏税；挪用资金的公安机关抓人。

3

河南今年已经拿出过很多钱拯救房地产行业了。
去年的这个时候，河南带头大哥建业一份求助信广为流传。
他们在信里铺陈了很多经营困难的话，最后落实的请求事项里，最重要的一项是恳求省里协调有关市县区，尽快偿还多年来拖欠的各类款项：超过50亿。
建业之后，河南房企永威、正商、鑫苑、康桥有样学样，都给政府写了求援信。
信的确起了作用。政府给了一部分钱。这次保交付行动里，郑州还计清偿欠5家头部房企的53亿元欠款，来支持他们复工。
清偿的钱，是郑州的国企平台公司从郑州银行、中原银行借的专项贷款。房企的朋友说，欠款的确到了一部分，但没有全到。
一口气拿出53亿，郑州肯定是没有这么多钱的。
老李买名门翠园的2018年，是郑州楼市最好的时刻。那一年郑州卖地收入是1436亿元，在全国排名第六，仅次于杭上北广重。到了今年，郑州昨天刚刚结束第二轮集中供地，算上之前的一拍，总共就卖了200亿出头的土地。
上半年郑州财政收入为697亿，增速为-4.70%，是河南省唯一一个负增长的城市。
前几天郑州的土拍，除了保利之外，拿地的全是政府平台公司。政府平台拿地，其实也是用的银行贷款。在过去，因为并不擅长开发，他们通常拿到项目后就会遍地寻找合作方。
我问过建业的朋友，他们说今年连土地测算都没有做。
目前，河南最著名几家本土房企，都在大幅裁员降薪，很多连发工资都困难了。今年前8个月，郑州主城区二手房成交面积下降了6%，而新房成交面积同比下降了：一半。
即便把二套首付比例从六成降到了四成，也依旧挡不住下降。
七月，新房销售套数还是7600套，房价还是1.3万每平米；到了八月，就掉到了5900套，均价1.2万。
有人判断，如果继续现在的行情下去，能撑到年底的郑州民营房企不超过：5家。
郑州面临的问题，是未来一年中国大多数城市将面临的。受交易萎缩影响，资产贬值开始了，中国50个主要城市中，28座城市房价回到三年前。
郑州去年用时间换空间的处理方式，也行不通了。越拖下去，资产贬值让窟窿越来越大。
这一轮救市，很多城市的主体思路是救项目不救主体，救行业不救企业，靠地方不靠中央，靠市场化手段不靠行政性干预。
但皮之不存。市场主体都不在了，项目和行业谈何救起。
佛山政府知道这一点，碧桂园资金最危急的时刻，佛山两家城投公司为它做担保，发行15亿中票。

4

过去中国只有两家房企暴雷后起死回生。
一家是绿城，因为央企变成了它的大股东。虽然没怎么给钱，但起码给了信用背书。
另一家是佳兆业。当年他们卷入贪腐案，中纪委2015年查封了佳兆业旗下房子和土地。没想到风波过去，他们深圳房子和土地涨了一倍，信用等级反而上升了。
房价上涨，是可以解决一切问题的；同样的道理，价格下跌，不是问题的问题，都会暴露出来。
9月16日的早晨，一些上海的年轻人坐车去苏州。那几天，苏州工业园区和高新区宣布，没有社保的外地人也可以买首套住房。这意味着，苏州主城区全面放松限购。
这些上海来的年轻人，响应政府号召去苏州看房。没想到刚刚下车，便看到新闻弹窗：苏州取消了取消限购政策。

同样的事，在南京、在宁波，在青岛，在很多二线城市都发生了，或正在发生。在房地产这盘大棋的棋盘上，有人在反复犹豫。
包叔说，郑州是房地产的底。
郑州其实是一个很好的观察窗口。一座城市在掀起城改大开发后，突然踩下刹车，并以前所未有的力度打压。最终，市场会走向什么极端情况。
而要把它恢复正常，现在要付出多大的代价。

关于疫情，或者“动态清零”，其实我很少发表自己的看法。但经历了最近的一些事态和看了某自媒体相关介绍后，尤其是在集团一些部门负责人甚至对疫情还没有一些基本的预判的情况下，我觉得我有必要在出来聊聊了。

“动态清零”可能很长一段时间作为一个“国策”，也就是说在某地出现疫情后很可能小范围的隔离政策会长期坚持下去。这就要去我们中小企业得做好随时可能面对突出其来的“限制活动性”要求的到来，这种要求可能是市县区层面，但更可能是社区或者我们在从某一个地方到另外一个地方的被当地限制活动，这将长期的影响到企业的正常生存与发展。

某一同事感慨说今年的几次疫情管控企业损失几百万，其实我们的损失应该算不太大的，部分的损失我觉得我们的可以承受的，官媒常说要不惜一切代价控制疫情，这些“代价”是什么呢？简单说就是：中小企业的生死存亡，或许因疫转移的以外车祸，或者是某一不太作为的领导的位置。

这一次成都19号的“开放”真的是让我们悲喜交加，虽然这喜悦的本质并无喜感。后一桩贵阳转运事故确让我们很悲愤，虽然这悲愤如烟如雾如尘。到底是喜还是悲，抑或一半喜一半悲，一会儿喜一会儿悲，上一分钟喜下一分钟悲。

王总老是抱怨说再这样下去只有去讨口了。悲观情绪不能散发，我们的传播正能量；越是经济形势不太好，越是百姓抱怨多的时候，可能我们更有发展的机会，这种机会需要我们的探索。

鉴于此，我们应该通过近年三年的不定期的居家隔离和远程办公过程中总结经验，并不断的形成一套适应企业本身的应急机制，做到随时可以居家办公、有完备的居家办公工工作推进和考核机制。

从人权伦理等看好像没问题，但确实是一个奥暖匠，不过要挑战社会主义铁拳是不识时务的。

其实封控期间一直在思考人生，我思前思后，华夏五千年的文明都被我琢磨的差不多了，就没想明白这个病毒咋来的，是不是物种的自然净化，我怀疑是地球妈妈释放出来，净化人类的。

对于忠厚的人来说，有的时候领导对他越好，他越担心干不好，怕辜负了领导的期望。

两座大山，正压在地方政府身上。

一个是新房烂尾；一个是土地滞销。

国内的民众财富主要绑定在楼市上，最终，大范围的烂尾和延期交付，导致全民财富缩水，也让未来收益预期产生极大的不确定性。

这一切，都变相严重影响了市场信心。直白地说，民间对于楼市的安全感几乎丧失殆尽。

最终，建立在总需求严重不足之上的蝴蝶效应，开始四散蔓延，如多米诺骨牌一般，将下游一个又一个关节推倒。

首先是开发商，新房开始全面滞销，再叠加之前存在的资金监管，最终受到双重暴击，导致很多开发企业的现金流逐渐崩溃。

接着，房地产投资和开发的极度萎缩，则直接让其对经济的拉动效应丧失殆尽。

房地产及其产业链对于国民经济的拉动效用，已经跌到了负值。

负的2%，这是自1992年起始至今，30年来所未有的情况。

最终这些情况，都会传导到地方的财政收入之上。地方的广义财政收入一般包含两项：一般公共预算+政府性基金收入，也就是所谓的土地财政。开发商集体摆烂躺平，这让地方政府的土地出让全面滞销，地卖不出去了。经济下行，导致税收增长陷入瓶颈，靠一般公共预算对冲土地出让金收入也不可能。两相叠加之下，则是地方财政收入困局。

这是眼下所发生的一切的前提和根本。

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所以，我们才会看到各种新闻接踵而出。

现在镇政府在声嘶力竭地卖房，县政府也在声嘶力竭地卖房。

问题是，钱只有那些，农民也只有那些，到底该去镇里买房，还是去县城里买房？

镇和县城，只能救一个，该救谁？这是眼下农民最艰难的选择。并且，农民都进城了，庄稼怎么办？谁种粮食啊？毕竟粮食也是大国战略，松懈不得。

这也好解决，专家都想好了。

你在县城买了房，可以再捎带着买辆车，然后开着车回老家种地就行了。

但农民也不傻，你买一辆轿车能拉得动农作物吗，能犁地种地吗？忽悠谁呢？再说，我一个种地的，你让我买了房还不行，还非得让我买车。你家的钱不是从田里一分一分抠出来的，但农民是。

结果，当房子买不掉的时候，该怎么办呢？没办法，只能动用杀手锏了——

五斤芹菜罚款六万六，这种很难想象的事，但竟然发生了，这是穷成什么样了，才能下这样的狠手。
这基本就是很多农户一整年，甚至是两年的收入啊！
越是窘迫之时，越是人性暴露的时刻。
人类有历史记载以来，在市场的下行时刻，无一不是百事皆哀。那些平时能藏着掖着的，忽然之间都暴露在阳光之下了，就像结痂的腐肉被血淋淋的撕开。
很不幸，如今又到了这样一个时刻了！
还好，这次的6万6，被中央督导组给遇着了，农户得以解脱。但对于地方来说，就难了。
这本是零和博弈，不是农户贡献一整年的收入，就是地方损失了6万多的财政收入。
在彻底无计可施时，只能用最后的孤注一掷——

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财政部的数据异常直白：

2021年，全国土地收入为8.71万亿。2022年上半年，全国土地收入为2.36万亿，同比大幅下降31.4%。按照这个趋势，那么2022年土地出让金收入，将减少2.6万亿。

想都不用想，财政收入更好的城市，卖地也比别人跟胜一筹，所以最终这缺失的的2.6万亿，依然是堆积在城市能级低、财政收入差、更依赖卖地创收的城市。问题在于，此时此刻，并非只是楼市出现问题，正好经济也在下行，这意味着要从税收层面弥补这个庞大的资金缺口，是死路一条。在税收之外，还有什么可以呢？靠卖30年的景区大巴车运营权？靠卖包月的大货车超载权？靠乘坐公交车不系安全带罚款5万？靠5斤芹菜罚款6万6？靠交警加班贴条？

很显然这些都不行，也都不靠谱。但是每年初的政府预算投资，是包含了每年计划的卖地收入在内的。

财新报道过重庆的案例。2022年重庆预算报告中，预计政府性基金预算收入为2037亿，其中预计的卖地收入为1787亿。但是截止到7月底，重庆卖地收入合计236.20亿元，预计差口在1000亿+。

重庆很着急，到处找人问哪家企业有钱拿地。

如果真的没人拿，那么，按照旧规则，地方城投平台就会及时入手，一边托市，一边烘托热度。

这也是从去年7月的第二次集中土拍以来，最常见到的现象。但是，这一次不一样的地方在于，从去年7月的第二次土拍开始，地方城投公司已经接了三次，或者四次盘了。

眼下，地方城投公司也基本黔驴技穷，再也接不动了。

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接不动，是因为城投公司也转不动了。

2021年底，广州黄埔区一块商务地块，被黄浦区城投公司拿下，88个亿，有史以来广州市商务地块第二高价。

但市场价中，这块地20亿都很难卖掉。

根源在于黄埔区财政资金周转不开了，只能城投配合政府需要拿下。

但是，到今天10个月过了，这块并没有动。

因为这块地不开发还是88亿账上资产，但只要开发立刻就会亏损。

最终，黄埔城投能解套的办法只有一个，那就是维持现状，等到市场穿越周期后，再溢价卖掉，借此抹平地价虚高部分，就此解套。

但问题在于，市场何时能穿越周期？你知道么？

毋庸置疑的是，这些地块，都在等待解套。

范围再扩大一些，如果扩大到省级单位，2022第二季度城投拿地比例较高的省份是：

江苏46.11%
四川33.63%
重庆33.29%
湖北30.07%
湖南28.06%

在地级市单位，2022第二季度城投拿地比例较高的地级市是：

宿迁90.23%，牡丹江86.04%，张家界76.29%，眉山73.70%，东莞72.81%。

克尔瑞的统计，截止到2022年一季度，22个热点城市在2021年的三次土拍，仅有21%已经开工。

当把这个数据和省市城投拿地比例做比较，一个清晰的结论是，城投拿地就是在为地方财政托底，而非房地产开发。

这就是八成土地都还没有开工的原因。

毋庸置疑的是，这80%的地块，也都在等待解套。

问题是，谁来解套？

等待穿越周期卖给开发商么？

但何时能穿越周期？

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在公众的认知中，城投基本等于是各地政府的投融资平台。

所以，城投的支柱，来源于地方政府的信任背书，是以地方政府财政信用为支撑。

悖论就在于此！鹤岗为什么会破产，是因为鹤岗背负着130 余亿元的地方债，债务额足有地方税收收入的10倍。

而现在，中小城市都在鹤岗化。如此，依附于地方财政的城投公司，则在为财政托底的艰难负重中，雪上加霜。

财新报道，2013年，国内城投债余额为2.1万亿，到2022年5月，已经增加至13.74万亿。这其中有将近6万亿，都是这两年新增加的。这个负债规模甚至已经高于房地产开发商。

截止到2021年末，100强房企的有息负债总额为7.31万亿。一直到今天，行情都这样了，国家对开发商的三道红线都没有放松过。

而这13万亿城投债中，将有2.24万亿在2022年8月到12月到期；6.7万亿将在2023年底到期。

2021年，城投非标违约发生了54起，五年来最高。

毋庸置疑的是，眼下一场城投违约大潮，也许正在来的路上。

2022年9月1日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部决定，自2022年9月1日至9月4日在全市范围内开展全员核酸检测。但是，不少市民反映核酸系统不好用，多次出现上图找核酸系统信号的情景。
居家闲来无事，本人上网查阅了“四川省核酸检测信息系统性能优化项目人力技术服务采购项目”的采购情况，看到以下信息：
招标人：四川省大数据技术服务中心；招标代理机构：四川中佳智胜建设管理咨询有限责任公司； 项目预算250.5 万元；中标价250万元。本项目没有走政府采购程序。
第一中标候选人：武汉东方赛思软件股份有限公司，投标报价：250 万元，综合得分：81.98 分；

第二中标候选人：成都智易信科技有限公司，投标报价：250.2 万元，综合评分：50.30；

第三中标候选人：四川中子星科技有限公司，投标报价：249.5 万元，综合得分：41.33。

长期研究政采工作，如下问题思得其解：

1、采购预算250.5万元，中标供应商最终报价居然敢报250万元，几乎是预算价中标，这是一家多么有实力、多么自信的供应商啊！

2、第2中标候选供应商报价250.2万元，第3中标候选供应商报价249.5万元，为什么如此巧合，三家供应商的报价这么接近呢？

3、第2中标候选供应商和第3中标候选供应商明知自己有50-60分综合评分得不到，为什么还要来投标呢？

4、第2中标候选供应商和第3中标候选供应商明知自己有50-60分综合评分得不到，为什么最终报价敢接近预算价报价呢？如此自信，本人佩服得五体投地！

带着对武汉东方赛思软件股份有限公司的无比崇拜，本人随便点了几页四川政府采购网，就发现这家公司实力非同寻常，中标了四川省卫生健康信息中心的不少政府采购项目，而且几乎都是接近预算价中标的。

预算110万元，中标价109.8万元。

预算60.1万元，中标价60万元

预算71万元，中标价71万元。

预算94万元，中标价91.8万元

看到以上政府采购项目的招标和中标情况，本人坚信，凭借武汉东方赛思软件股份有限公司对我省卫生系统的熟悉，以及绝对的评审得分优势，再有几乎预算价中标的高价加持，四川省核酸检测信息系统的性能一定非常“优化”。