关于烂尾楼,有两个常识。
第一,业主买了期房,开发商应该按时交付一个可以办证的房子,供业主入住。
第二,如果业主的楼盘不幸烂尾,作为受害业主,如果你承认,烂尾楼不是你一家的问题,那么你也应该明白,烂尾楼的处理,不可能是一家或者十几家业主就能推动的结果。
但面临这样一个烂尾楼盘,以上常识都会失效。
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有个云南的业主,他的小区一共售出1000多户,一半烂尾、一半无法办证,他从2020年开始咨询我,两年过去了,最近他又找到我咨询小区的问题。
最后我实在忍不住了,我问他,你们维权到现在,组织了多少业主?
他说,13户。
换算一下,他们13户业主,平均每户背负着76.92户的幸福,奋斗了两年。
今年我们还接到很多烂尾楼业主咨询,几乎80%都有一个共同特点——极少数的业主,在为极大数的业主操心和行动。
极大数业主不行动的原因,用他们自己的话说,就是看不到希望的火苗。(其实我们都知道没这么简单)
在这个问题下面,“希望”的答案已经罗列开来,就像橱窗里的蛋糕,很好看,但是与卖火柴的小姑娘无关。
如果业主们想听复工和正在走向复工的烂尾楼案例,我们可以给你们讲上仨小时,但这就像外星人跑来跟地球人说:想改变历史很简单,做个时间机器就行了。
所以我想先谈一谈,“时间机器”的第一个螺丝钉长什么样——
第一步,找到你的邻居。
2020年年底,我去河南出差考察烂尾楼现场,路上我和业代聊天,我问他们是什么时候开始维权的。
业代跟我说,其他人维权2年了,她是上个月在某音上看到自己小区烂尾了,这才开始加入维权队伍。
也就是说,这个2000户的烂尾小区,从停工开始,过了两年,才产生出自己的维权“领袖”。
而两年的时间,对于一个烂尾楼来说,意味着什么呢?它可能意味着剩余货值在不断流失,监管资金在莫名减少,业主们在不断吵架。
以上每一个可能性,都在把这个烂尾楼进一步推向深渊。
有很多销售户数上千的烂尾楼,凑在一块为复工行动的业主只有十几个,其实并不是因为其他业主天生爱占便宜,而是他们可能根本不知道自己的楼盘烂尾了——就像河南那个业代一样。
找到你的邻居,跟他说你的房子烂尾了,这是很重要的开始。
很多人喷中国男足太臭了,13亿人里选不出11个会踢球的。但实际上,中国足球注册人口只有8000人。
烂 尾楼业主想要走上正确的方向,想要强有力的业主代表,就应该扩大自己的“人口基数”。以1000户规模小区为例,初始的行动人数,如果是10个人行动,那 只能感动自己,50个人行动基本没戏,100个人属于“星星之火”,把最开始的大群填满500人,才算完成了第一步行动。
第二步,“五二一”组织法。
拉一个500人的群有多简单?非常简单。
在我还是实习律师的时候,我用一个莫名其妙的理由,就能瞬间拉起一个300人的群,这300个人还没啥共同特点。
500人的群只是一个开始,重要的是,这500人的群,需要回答这么几个问题:
- 谁是业主,谁不是业主
- 谁是行动者,谁是观望者
- 谁是领袖,谁是群众
原始大群很难做到身份筛查,因为没有人来做这个事,即使做了也没什么意义——开发商想搞几份假合同也太简单了。
在任何集体行动中,想要追求成效,都必须遵行一个基本原则:只行动,不讨论。
“五二一”组织法遵循的就是这个基本原则:5天集体讨论,2天分批见面,1天核心讨论。
我们要开展讨论的行动,而不是陷入行动的讨论。
500人大群建立前,核心行动业主就应该制定好大群规则,细节问题自由发挥,最重要的是,要为“讨论的行动”做好铺垫。
至少,在我们的大群里,不允许与复工无关的发言,不允许人身攻击和谩骂,不允许对行动提出反对。
违反“不允许”的事,我们的规则是:踢出。
另外,我们不鼓励发语音,不鼓励发大段文字,不鼓励随时提出议题。
做了“不鼓励”的事,我们要进行警告,三次为限。
重要的是,我们要约定时间开语音会,我们要提前制定好会议议题,我们要制定好入会规则,我们用“群接龙”的方式确定当晚议题,我们最多用五天时间开展讨论的行动。
五天的讨论行动后,相信我,业主们不会得出任何关于“烂尾楼如何处理”的正确答案,但我们至少可以得到以下几样东西:
- 每晚都参会的个别积极业主
- 群众对于规则的习惯
- 业主代表的身份认知:领导,而非服务;决策,而非汇总。
- 开会的习惯
接下来,对于五天都参加会议的业主,可以约时间、地点,见面吃个饭,聊一聊接下来的组织行动方向。
见面,对于大部分时间在网上“键政”的业主们来说,非常重要。
自从2001年以来,我们团队接触了无数的维权业主,其中那些成功的组织都有一个共同特点:业主代表们之间很熟悉。
曾经有一个江苏的售后包租爆雷案件,业主代表在决定采取法律手段维护业主权益以后,大群里有5-7个业主不停地提出反对意见。后来业主代表吵烦了,单聊这几个人,约他们到饭店里一块吃一顿,见面沟通一下想法。
结果只有2个人前去饭店赴约,和业主代表充分沟通了意见,其中一个业主后续还经过业主的同意,成为了新的业主代表。
而那些在群里吵得凶,一见面就犯怂的业主呢?他们从此以后就从群里消失了。
“五二一”的“二”,就是用两天时间,和那些积极业主们见面,确定谁是未来奋斗的合作对象,以及对于烂尾楼复工这个目标的共识。
在集体行动中,那些核心业主一定要明白一个道理:一个好汉三个帮。
重点不是“帮”,重点是“三个”。
我们的业代,从群众中来,才能回到群众中去。来的时候,他们是少数的;去的时候,他们应该是带着方向和希望的。
最后,在形成了业代组织后,再用一天时间,在原始大群里发起行动,这个行动具备了人的要素(新的业代组织)、组织要素(开会的习惯和规则意识),它是一定会成功的,而且它也必须成功。
这个行动就叫做——
第三步,“第一次组织化”。
如果一群业主凑在一起,每个人都在思考整体的问题:我的房子到底该怎么复工。
那么这群业主最终只会停滞不前。
考虑一下烂尾楼业主的死对头,开发商。
开发商的财务部不会考虑怎么卖房子,它的销售部不会考虑怎么盖房子,它的工程部不会考虑怎么决定企业方向,它的董事会不会考虑怎么把厕所扫干净。
一个问题越是宏大,解决它的方法就应该越细碎。
如果所有工程师都在研究怎么把火箭鼓捣到天上去,最后他们会拿着一堆蓝图,但是找不到合适的燃料和螺丝钉。
同样,如果所有业主都在研究怎么复工,那么1000个头脑自然会产生1000个想法。不幸的是,根据我们的经验,这1000个想法里靠谱的占不到20%,更可怕的是这1000个想法会认为只有自己是对的。
每个小区都有不同的组织形态,但每个成功复工的小区,它们都有一个共同点,那就是“组织化”。
组织化意味着不同的业主有不同的分工,不同的分工考虑不同的步骤,不同的步骤最终促成了烂尾楼的解决。
原始大群不是一个组织,它是人和人的集合、业主和卧底的集合、同志与叛徒的集合。
通过“五二一”组织法建立了核心团队后(如果没有,再来一轮),业主代表们应该做以下几件事:登记、分组、验证身份、拉新群。
不要舍不得那个所谓的500人大群,那个群是一个开始,如果停留在那里,业主们的行动只会逐渐走向停滞。
新群建立好以后,烂尾楼业主们才具备了解决系统性问题的组织结构。
第四步,100%胜利的三次行动。
新的业主组织需要全新的行动。
也许你的楼盘在此前已经组织过多次信访维权,最终都没有任何结果。也许你们也有其他的奇奇怪怪的行动,试图引起社会关注、推动复工。
但毫无疑问这些行动都失败了。
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